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谈楼说按/按揭存款挂钩户口 对冲加息\中原按揭经纪董事总经理 王美凤,谈楼说按/按揭存款挂钩户口 对冲加息\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

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  现时拆息按揭(H按)的选用比例达97%,属于主导市场的力量。在美国提速加息的背景下,随着港元拆息(HIBOR)进入升轨,按息亦会在今年有所上升。面对加息周期,供楼人士如何减少加息的影响?本栏尝试浅谈一些对策。

  现时银行按揭计划普遍提供按揭存款挂钩优惠,一般是向按揭客户提供一个高存息往来户口,存息与按息一致。换句话说,现时按息约2.2%,存息亦是2.2%,用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口,便可赚取高存息收入以抵销按揭利息支出,等同降低净按息。日后按息上升,如升至2.5%,存息亦会同步升至2.5%,若运用这类户口得宜,可以很好对冲加息影响。

  提存具弹性 利息逐日计

  上述类别户口的存款上限一般为尚馀按揭额的一半(个别可达60%),即是说,若有投资或生意往来的大额资金停泊在高存息户口,该月以存息收入抵销按息支出后的净按息可降低多达50%,可见善用按揭存款挂钩户口有很大的悭息作用。当然,一般供楼人士未必有需要停泊大额资金,以目前平均按揭额约500万元为例,按息2.2%、25年还款期,假设供楼业主于提取按揭当日将备用资金30万元存入高存息户口,并于每月持续存入4000元储蓄,全期以存息收入抵销按息后,净利息支出可减少达25%,省去金额约达38万元,实际按息等同由2.2%降至约1.68%。

  此类按揭存款挂钩户口在提存方面亦具弹性,用家可随时按需要提取存息户之存款,亦可随时将资金再存进户口内,利息按每日户口结余计算。传统来说,只限借款人享有与按息挂钩的高存息户口,但近年有银行推出可挂钩多达三人享有高存息往来户口,借款人可选择与其配偶,及/或按揭贷款的抵押人共同挂钩高存息户口。个别银行更将父母、子女或按揭担保人的共同挂钩高存息户口纳入范围,户口上限亦为三人。若多于一人挂钩高存息户口,有关存款金额上限便得平均分配,以存款额上限50%计,三人挂钩的话,其中两人的上限为17%,余下一人为16%;若以两人挂钩户口,有关存款上限则各25%。

  上述挂钩方式让用家增加机会用尽户口存款金额上限,合共获得更多的高存息回报,较适合一些自身未有用尽或没打算用尽存款金额上限的借款人,又或按揭贷款余额较高,以多人共同挂钩高存息户口以免浪费配额。但若然借款人本身已常有大额资金需停泊于户口,又或有充裕的储蓄,已很大机会用尽高存息户口金额上限,若平分三人反而会导致自己的配额不足,便应按自己的财务状况及需要作出选择,例如改为选择挂钩两人,又或毋须选择与他人共同挂钩户口。

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